¿Qué impuestos tengo que pagar por vender una vivienda?

Si has vendido una vivienda en el último año, debes saber que esta operación tiene implicaciones fiscales tanto en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal. En este artículo te explicamos qué impuestos tienes que pagar por vender una vivienda y cómo puedes calcularlos.

El IRPF es el impuesto que grava la renta obtenida por las personas físicas. Al vender una vivienda, se genera una ganancia o pérdida patrimonial que se debe declarar en la base imponible del ahorro del IRPF. La ganancia o pérdida patrimonial se calcula restando al valor de transmisión (el precio de venta) el valor de adquisición (el precio de compra más los gastos asociados). Si el resultado es positivo, se ha obtenido una ganancia patrimonial y se debe tributar por ella. Si el resultado es negativo, se ha obtenido una pérdida patrimonial y se puede compensar con otras ganancias o pérdidas patrimoniales.

El tipo impositivo aplicable a la ganancia patrimonial depende del importe de la misma. Para el año 2021, los tipos son los siguientes:

• Hasta 6.000 euros: 19%.
• Entre 6.000 y 50.000 euros: 21%.
• Más de 50.000 euros: 23%.

Existen algunas reducciones y exenciones que pueden aplicarse a la ganancia patrimonial por la venta de una vivienda, como por ejemplo:

• Si la vivienda vendida era la vivienda habitual y se reinvierte el importe obtenido en la compra o rehabilitación de otra vivienda habitual, se puede aplicar la exención por reinversión y no tributar por la ganancia patrimonial.
• Si la vivienda vendida era la vivienda habitual y el vendedor tiene más de 65 años o está en situación de dependencia severa o gran dependencia, se puede aplicar la exención por edad o discapacidad y no tributar por la ganancia patrimonial.
• Si la vivienda vendida fue adquirida antes del 31 de diciembre de 1994, se puede aplicar la reducción por coeficientes de abatimiento y tributar solo por la parte proporcional de la ganancia patrimonial generada desde el 20 de enero de 2006.

El IIVTNU es el impuesto que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana cuando se transmiten por cualquier título (venta, donación, herencia, etc.). El sujeto pasivo del impuesto es el vendedor de la vivienda, salvo que se trate de una donación o una herencia, en cuyo caso es el donatario o el heredero. El hecho imponible del impuesto se produce en el momento de la transmisión de la vivienda.

El importe del IIVTNU se calcula aplicando un porcentaje al valor catastral del suelo de la vivienda en el momento de la transmisión. El porcentaje varía según el número de años que haya transcurrido desde la adquisición de la vivienda y según el municipio donde se ubique la misma. El tipo impositivo máximo que pueden aplicar los municipios es del 30%, aunque algunos pueden aplicar bonificaciones.

Existen algunas situaciones en las que no se debe pagar el IIVTNU, como por ejemplo:

• Si se transmite una vivienda habitual por causa de muerte y el beneficiario es el cónyuge, ascendiente o descendiente del fallecido.
• Si se transmite una vivienda habitual por causa de separación o divorcio y el beneficiario es el cónyuge o los hijos menores del transmitente.
• Si se transmite una vivienda sin que haya habido un incremento real del valor del suelo desde la adquisición hasta la transmisión.

En conclusión, si has vendido una vivienda debes tener en cuenta los impuestos que tienes que pagar por esta operación y las posibles reducciones y exenciones que puedes aplicar para minimizar tu carga fiscal. Te recomendamos que consultes con un asesor fiscal antes de realizar la declaración de la renta o el pago del IIVTNU para evitar errores o sanciones.