Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

¿Qué es el impuesto de transmisiones patrimoniales y cómo afecta a la compra de una vivienda?

El impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) es un tributo que grava las operaciones de compraventa de bienes inmuebles entre particulares. Es decir, cuando se adquiere una vivienda de segunda mano, el comprador debe pagar este impuesto al gobierno autonómico correspondiente.

El ITP se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor real del inmueble, que puede coincidir o no con el precio pactado entre las partes. Este porcentaje varía según la comunidad autónoma, pero suele oscilar entre el 6% y el 11%. Por ejemplo, si se compra una casa en Madrid por 200.000 euros y el valor real es el mismo, el ITP sería de 12.000 euros (6% de 200.000).

El pago del ITP se realiza mediante un modelo autoliquidación que debe presentarse en la oficina tributaria correspondiente en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública de compraventa. El impuesto se puede abonar en efectivo, mediante cheque o transferencia bancaria.

El ITP es un impuesto que puede suponer una carga importante para el comprador, por lo que conviene tenerlo en cuenta a la hora de planificar la financiación de la vivienda. Además, es conveniente revisar el valor real del inmueble para evitar pagar más impuestos de los debidos o, en caso contrario, recibir una comprobación de valores por parte de la administración tributaria.

• Transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años

La transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años es una operación que puede tener importantes beneficios fiscales, tanto para el vendedor como para el comprador. En este artículo vamos a explicar en qué consiste este tipo de transmisión, qué requisitos se deben cumplir y qué ventajas ofrece.

¿Qué es la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años?

La transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años es una modalidad de venta de inmuebles que permite a las personas mayores de esa edad eximirse del pago del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) por las ganancias patrimoniales obtenidas en la operación, siempre que se cumplan ciertas condiciones.

La vivienda habitual es aquella en la que el contribuyente reside de forma efectiva y permanente durante al menos tres años. No obstante, se considera que la vivienda mantiene su carácter de habitual cuando se produce el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, como el matrimonio, la separación, el traslado laboral, etc.

¿Qué requisitos se deben cumplir para acogerse a esta exención?

Para poder beneficiarse de la exención del IRPF por la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años, se deben cumplir los siguientes requisitos:

• El vendedor debe tener más de 65 años en el momento de la transmisión.
• La vivienda transmitida debe ser la habitual del vendedor, es decir, la que ha ocupado de forma efectiva y permanente durante al menos tres años antes de la venta.
• El importe total obtenido por la venta debe reinvertirse en la adquisición o rehabilitación de otra vivienda habitual, en un plazo máximo de dos años desde la fecha de transmisión. También se puede reinvertir en la constitución o ampliación de una renta vitalicia asegurada a favor del vendedor, con un límite máximo de 240.000 euros y un plazo máximo de seis meses desde la fecha de transmisión.
• La nueva vivienda adquirida o rehabilitada debe mantenerse como habitual durante al menos tres años desde su adquisición o finalización de las obras. En caso contrario, se perderá el beneficio fiscal y se deberá tributar por las ganancias patrimoniales no exentas en el ejercicio en que se produzca el incumplimiento.
• La renta vitalicia asegurada debe cumplir los requisitos establecidos en la normativa del IRPF y no puede transmitirse ni rescatarse antes del fallecimiento del beneficiario. En caso contrario, se perderá el beneficio fiscal y se deberá tributar por las ganancias patrimoniales no exentas en el ejercicio en que se produzca el incumplimiento.

¿Qué ventajas ofrece esta modalidad de transmisión?

La principal ventaja de la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años es que permite al vendedor obtener una renta exenta del IRPF por las ganancias patrimoniales derivadas de la venta, siempre que reinvierta el importe total obtenido en otra vivienda habitual o en una renta vitalicia asegurada.

Además, esta modalidad también puede suponer un ahorro fiscal para el comprador, ya que podrá beneficiarse de una reducción del 95% en el impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD) si cumple los siguientes requisitos:

• El comprador debe ser descendiente o adoptado del vendedor, o cónyuge o pareja de hecho legalmente reconocida.
• El comprador debe tener menos de 40 años en el momento de la adquisición.
• El valor real de la vivienda no debe superar los 122.606,47 euros.
• La vivienda adquirida debe destinarse a residencia habitual del comprador durante al menos cinco años desde la fecha de adquisición.

En conclusión, la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años es una opción interesante para las personas que quieren vender su casa y obtener una renta exenta del IRPF, siempre que reinviertan el importe obtenido en otra vivienda o en una renta vitalicia. Asimismo, esta modalidad puede favorecer al comprador si es familiar directo del vendedor y tiene menos de 40 años, ya que podrá ahorrar en el ISD si destina la vivienda a su residencia habitual.

• Transmisión de la vivienda habitual con reinversión

La Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) establece un régimen especial para este tipo de operaciones, que consiste en la exención de la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual, siempre que se cumplan una serie de requisitos.

Requisitos para aplicar la exención por reinversión

• Que la vivienda transmitida haya tenido la consideración de habitual para el contribuyente. Esto implica que haya residido en ella de forma efectiva y con carácter permanente durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entiende que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo.
• Que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual o en la rehabilitación de otra que vaya a tener dicho carácter. La reinversión debe realizarse en un plazo de dos años anteriores o posteriores a la fecha de transmisión.
• Que la nueva vivienda se mantenga como habitual durante un plazo mínimo de tres años, salvo que concurran las circunstancias excepcionales mencionadas anteriormente.
• Que se ponga de manifiesto en la declaración del IRPF correspondiente al año en que se produzca la transmisión la intención de reinvertir el importe obtenido en una nueva vivienda habitual.

En caso de que el importe reinvertido sea inferior al total percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida.

Ejemplo: Un contribuyente vende su vivienda habitual por 200.000 euros, obteniendo una ganancia patrimonial de 50.000 euros. Con posterioridad, adquiere otra vivienda por 150.000 euros. En este caso, la ganancia patrimonial exenta será de 37.500 euros (50.000 x 150.000 / 200.000) y la ganancia patrimonial sujeta al IRPF será de 12.500 euros (50.000 – 37.500).

Reinversión mediante financiación ajena

Si para adquirir o rehabilitar la nueva vivienda habitual se utiliza financiación ajena (préstamo hipotecario, por ejemplo), se considera que existe reinversión del importe obtenido por la transmisión siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

• Que el préstamo se destine íntegramente a financiar la adquisición o rehabilitación de la nueva vivienda habitual.
• Que el importe del préstamo, sumado al saldo pendiente de otros préstamos obtenidos con anterioridad para el mismo fin, no supere el coste total de adquisición o rehabilitación.
• Que el préstamo se amortice en el plazo máximo de 20 años desde su concesión.

En estos casos, para calcular el importe efectivamente reinvertido se sumará al precio de adquisición o coste de rehabilitación el principal del préstamo pendiente de amortizar en el momento de efectuar dicha adquisición o rehabilitación.

Ejemplo: Un contribuyente vende su vivienda habitual por 200.000 euros, obteniendo una ganancia patrimonial de 50.000 euros. Con posterioridad, adquiere otra vivienda por 180.000 euros, solicitando un préstamo hipotecario por 120.000 euros. En este caso, el importe efectivamente reinvertido será de 180.000 + 120.000 = 300.000 euros, superior al total percibido por la transmisión (200.000 euros). Por tanto, la ganancia patrimonial estará exenta en su totalidad.

Reinversión parcial

La normativa del IRPF permite que la reinversión no se efectúe en una única vivienda, sino en varias, siempre que todas ellas vayan a tener el carácter de habituales y se adquieran dentro del plazo de dos años desde la transmisión.

Asimismo, se admite que la reinversión se realice en una parte alícuota de una vivienda, siempre que el contribuyente adquiera el derecho a utilizarla durante un período de tiempo al año, que deberá ser el mismo todos los años.

Ejemplo: Un contribuyente vende su vivienda habitual por 200.000 euros, obteniendo una ganancia patrimonial de 50.000 euros. Con posterioridad, adquiere el 50% de otra vivienda por 100.000 euros y el derecho a utilizarla durante seis meses al año. En este caso, el importe efectivamente reinvertido será de 100.000 euros, por lo que la ganancia patrimonial exenta será de 25.000 euros (50.000 x 100.000 / 200.000) y la ganancia patrimonial sujeta al IRPF será de 25.000 euros (50.000 – 25.000).

Reinversión en vivienda en construcción

Si la reinversión se efectúa en una vivienda en construcción, se deberá tener en cuenta lo siguiente:

• Que la entrega de la vivienda se produzca dentro del plazo de cuatro años desde la fecha de inicio de las obras.
• Que las cantidades anticipadas al promotor o constructor se depositen en una entidad de crédito, bajo la condición de que se destinen exclusivamente a la construcción de la vivienda.
• Que se garantice la devolución de las cantidades entregadas mediante aval o contrato de seguro.

Reinversión en vivienda en el extranjero

La exención por reinversión también es aplicable cuando la transmisión y/o la adquisición de la vivienda habitual se realice en el extranjero, siempre que el contribuyente resida en España y tribute por el IRPF.

En estos casos, se deberán cumplir los mismos requisitos que si se tratara de viviendas situadas en territorio español, salvo que la normativa del país donde se encuentre la vivienda establezca condiciones distintas para considerarla como habitual.

Conclusión

La transmisión de la vivienda habitual con reinversión es una operación que puede suponer un importante ahorro fiscal para el contribuyente, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la ley.

No obstante, es conveniente contar con el asesoramiento de un profesional que pueda analizar cada caso concreto y resolver las posibles dudas que puedan surgir.

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